_edited.png)
Het Nederlandse huurrecht ondergaat binnenkort een belangrijke verandering. Met ingang van 1 januari 2024 wordt het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten zonder opzegging en huurbescherming na afloop van de overeengekomen periode aanzienlijk beperkt. Dit wetsvoorstel brengt een fundamentele verandering in het huidige systeem.
De Kern van het Wetsvoorstel
Het hart van dit wetsvoorstel ligt in het feit dat, in beginsel, tijdelijke huurovereenkomsten niet langer kunnen worden afgesloten. Huurovereenkomsten zullen in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten, mogelijk met een minimale duur. Deze wijziging is het gevolg van een amendement van SP/D’66 en geldt zowel voor zelfstandige woonruimten als onzelfstandige woonruimten (kamers). Eerder was het voorstel van PvdA en ChristenUnie beperkt tot zelfstandige woningen.
Een Uitzondering
Om enige flexibiliteit te behouden, heeft een amendement van het CDA bepaald dat de minister in uitzonderlijke gevallen nog steeds tijdelijke huurovereenkomsten kan toestaan. Voordat deze uitzonderingen worden vastgesteld, zal de minister de beide Kamers raadplegen. Deze uitzonderingen zijn vastgelegd in artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv). Tot nu toe gold deze regeling alleen voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet (corporaties), maar vanaf 1 januari 2024 zullen particuliere verhuurders ook gebruik kunnen maken van deze uitzonderingen.
Welke Bijzondere Categorieën Blijven Tijdelijke Huurcontracten Behouden?
Tijdelijke huurcontracten blijven mogelijk voor de volgende categorieën huurders:
-Huurders die tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland werken of studeren vanwege hun werk of studie, of die vanuit het buitenland in Nederland komen werken of studeren.
-Huurders die hun huidige woonruimte moeten verlaten vanwege renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw.
-Huurders afkomstig uit maatschappelijke opvang zoals gedefinieerd in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met aantoonbare urgente huisvestingsbehoeften.
-Huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst wordt gecombineerd met begeleiding zoals bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015.
-Huurders die hun woonruimte hadden in een woning van de toegelaten instelling waarvan een bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd de huurder was, en op het moment van overlijden hun hoofdverblijf in die woning hadden.
Deze bepaling was oorspronkelijk bedoeld voor toegelaten instellingen met een speciale taak. Het is echter de vraag of particuliere verhuurders gebruik zullen maken van deze uitzonderingsbepaling.
Afschaffing van de Toetsing van de Aanvangshuurprijs na Afloop van de Overeengekomen Periode
Elke huurder heeft binnen 6 maanden na het sluiten van de huurovereenkomst het recht om de aanvangshuurprijs te laten beoordelen door de Huurcommissie. Als blijkt dat de huurprijs te hoog is, kan de Huurcommissie deze met terugwerkende kracht verlagen, en moet de verhuurder het verschil terugbetalen. Voor tijdelijke huurders was het in de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk om de aanvangshuurprijs te laten toetsen tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst. Dit was omdat tijdelijke huurders terughoudender waren om eerder naar de Huurcommissie te stappen.
De nieuwe Wet vaste huurcontracten schaft deze mogelijkheid af. Dit is opvallend, aangezien tijdelijke huurcontracten uiteindelijk wel blijven bestaan. Vooral wanneer particuliere verhuurders tijdelijke contracten aanbieden, kan het een gemis zijn voor de tijdelijke huurder dat de aanvangshuurprijs na 6 maanden niet meer kan worden beoordeeld.
Uitbreiding van de Opzeggingsgronden
Omdat de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor particuliere verhuurders aanzienlijk worden beperkt, heeft de Tweede Kamer geprobeerd dit te compenseren door de opzeggingsmogelijkheden uit te breiden.
Verkoop van de Woning na 'Proefsamenwonen'
Er wordt een extra opzeggingsgrond opgenomen in artikel 7:274 lid 1 sub h BW. Dit geldt voor verhuurders die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en niet meer dan één woning verhuren. De verhuurder kan de woning opzeggen als hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst de woning gedurende minstens twee jaar als eigenaar heeft bewoond en deze wil verkopen.
Er zijn echter bepaalde voorwaarden aan verbonden. De rechter kan de vordering alleen toewijzen als:
1.De verhuurder deze vordering niet eerder heeft ingediend.
2.De verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het einde van de genoemde termijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon waarmee hij een gezamenlijke huishouding voert.
3.Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer dan twee jaren zijn verstreken;
4. De huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.
De huurder dient bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk te worden geïnformeerd dat de verhuurder de mogelijkheid openhoudt om de eigen woning te verkopen indien de samenwoning succesvol blijkt te zijn. Hierdoor kan de huurder tot maximaal twee jaar in onzekerheid verkeren. De huurder heeft echter recht op huurbescherming: uiteindelijk zal de rechter beslissen of de opzegging op deze grond rechtvaardig is.
Indien de samenwoning niet succesvol verloopt en de verhuurder wil om die reden terugkeren naar de eigen woning, dan zal de verhuurder een beroep moeten doen op de bestaande opzeggingsmogelijkheid 'dringend eigen gebruik'. In dit geval zal de rechter de belangen van de verhuurder afwegen tegen die van de huurder, waarbij de huurder andere passende woonruimte moet kunnen krijgen. Aan deze opzeggingsgrond is geen maximumtermijn verbonden.
Schadevergoedingsplicht
Indien blijkt dat de huurder ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, is de verhuurder schadeplichtig jegens de vertrokken huurder. Dit wordt geregeld in artikel 7:276 BW.
Nieuwe Opzeggingsbepaling wegens Dringend Eigen Gebruik: Bloed- of Aanverwanten
Een tweede uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden wordt geïntroduceerd in een nieuw artikel 7:274g BW. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt nu ook begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder, mits dit expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. Dit betreft familieleden in de eerste graad, zoals ouders of kinderen.
Wanneer dit in de huurovereenkomst wordt overeengekomen, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder. In dit geval is er geen maximale periode vastgesteld, dus de huurder kan langer in onzekerheid verkeren. Niettemin behoudt de huurder zijn huurbescherming: de rechter zal beoordelen of de opzegging gerechtvaardigd is, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder en de huurder.
Overgangsrecht
De nieuwe wet treedt in werking op 1 januari 2024. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die van rechtswege eindigen. De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op bestaande tijdelijke huurovereenkomsten. Het is belangrijk voor zowel huurders als verhuurders om deze veranderingen in de gaten te houden en zich voor te bereiden op de nieuwe wet
Comments