Wat als je makelaar zonder toestemming een bod bevestigt?

vanderburgjuristen
8 okt
3 minuten om te lezen

📅 Geplaatst op 8 oktober 2025

✏️ Laatst aangepast op 8 oktober 2025

Door Van der Burg Juristen

Inleiding

In de vastgoedpraktijk verloopt communicatie vaak via makelaars. Maar wat gebeurt er als een makelaar namens zijn opdrachtgever een bod uitbrengt — zonder dat die opdrachtgever dat eigenlijk wilde? En is een koper gebonden als de makelaar per ongeluk bevestigt dat het bod nog steeds geldt?

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2024:5631) stond precies deze vraag centraal. De zaak toont aan hoe belangrijk het onderscheid is tussen een volmacht en het optreden als bode — en waar de grenzen van de bevoegdheid van de makelaar liggen.

De kern van de zaak

Een makelaar (Breeveld Vastgoed) deed namens een potentiële koper een bod op een appartement. De verkoper (Cattenburg Vastgoed) deed vervolgens een tegenbod, maar dat werd niet geaccepteerd.

De verkoper vroeg daarna: “Staat het eerste voorstel nog?”De makelaar antwoordde zonder overleg met zijn klant:

“Het eerste voorstel vanuit onze cliënt staat nog.”

De verkoper accepteerde dat aanbod direct — en dacht dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen.Maar de koper dacht daar anders over.

Het juridisch geschil

Toen de koper weigerde af te nemen, stelde de verkoper hem in gebreke en ontbond de koopovereenkomst. Vervolgens werd schadevergoeding gevorderd wegens wanprestatie. De centrale vraag:

Was de makelaar bevoegd om de koper te binden?

Het Hof oordeelde dat dit niet het geval was.

📘 Belangrijke juridische punten

1. Geen volmacht, geen overeenkomst

Een makelaar heeft geen volmacht om namens een opdrachtgever een koopovereenkomst te sluiten, tenzij dit expliciet is overeengekomen.Een bemiddelingsovereenkomst is dus niet hetzelfde als een volmacht (zie ook ons artikel over contractrecht).

2. Geen schijn van volmacht

Er was geen enkele gedraging van de koper waaruit de verkoper mocht afleiden dat de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd was.Ook eerdere biedingen of WhatsApp-berichten tussen koper en makelaar waren onvoldoende.

3. Geen bescherming als ‘bode’

Het Hof wees erop dat artikel 3:37 lid 4 BW alleen bescherming biedt bij verkeerd overgebrachte verklaringen.Omdat de makelaar uit eigen beweging sprak — en niet namens de koper — kon de verkoper daar geen rechten aan ontlenen.

4. Mogelijke aansprakelijkheid van de makelaar

Hoewel er geen koopovereenkomst tot stand kwam, kan een makelaar aansprakelijk zijn jegens zijn opdrachtgever als hij niet zorgvuldig heeft gehandeld.Lees hierover meer op onze pagina over aansprakelijkheidsrecht.

📄 Schriftelijkheidsvereiste: een opmerkelijke overweging

Het Hof vond dat geen schriftelijkheidsvereiste gold voor deze koop, omdat de koper volgens het Hof als ‘professionele partij’ werd gezien.Dat oordeel is discutabel. Een natuurlijk persoon met meerdere panden is niet automatisch een ‘professionele vastgoedhandelaar’.

In veel gevallen geldt artikel 7:2 BW gewoon, en moet een koopovereenkomst van een woning schriftelijk worden vastgelegd.Meer hierover leest u in ons artikel over koopcontracten en vastgoedgeschillen.

💡 Praktische tips voor verkopers en kopers

Laat uw makelaar nooit zelfstandig toezeggingen doen. Leg altijd schriftelijk vast of een bod nog geldig is.
Verkopers: vraag om schriftelijke bevestiging van de koper zelf.
Kopers: beperk de bevoegdheid van uw makelaar expliciet in de bemiddelingsovereenkomst.
Bij twijfel: laat een jurist controleren of de communicatie juridisch bindend is.

Bij Van der Burg Juristen controleren wij dagelijks vastgoedtransacties en adviseren wij over aansprakelijkheid bij misverstanden tussen makelaars, opdrachtgevers en kopers.

❓ FAQ over makelaars en vertegenwoordigingsbevoegdheid

1. Mag een makelaar een bod uitbrengen zonder overleg met de opdrachtgever?

Nee. Een makelaar heeft daarvoor uitdrukkelijke toestemming (volmacht) nodig. Zonder die volmacht is de opdrachtgever niet gebonden.

2. Wat als de makelaar zegt dat het bod nog geldt, maar dat is niet zo?

Dan komt er geen overeenkomst tot stand. De verkoper kan zich niet beroepen op de verklaring van de makelaar, tenzij deze namens de koper handelde.

3. Kan een makelaar aansprakelijk zijn bij fouten?

Ja. Een makelaar die zonder toestemming een bod bevestigt of verkeerde informatie doorgeeft, kan aansprakelijk zijn voor de schade van zijn opdrachtgever. Zie aansprakelijkheid van dienstverleners.

4. Is een mondeling akkoord bij vastgoed juridisch bindend?

Voor particuliere kopers niet — daar geldt het schriftelijkheidsvereiste. Bij professionele partijen kan een mondelinge overeenkomst wél bindend zijn. Zie contractrecht.

5. Wat kan ik doen als mijn makelaar een fout maakt?

Neem direct contact op met een jurist. Wij helpen u bij het verhalen van schade of het voorkomen van verdere aansprakelijkheid.Neem contact op met Van der Burg Juristen.

🔗 Bronnen en verwijzingen

ECLI:NL:GHARL:2024:5631 (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 september 2024)
HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380
HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284
BW art. 3:35, 3:37 lid 4, 7:2

📞 Direct juridisch advies nodig?

Bij Van der Burg Juristen krijgt u binnen 24 uur een reactie en wordt uw brief of sommatie nog dezelfde dag opgesteld.Wij zijn gespecialiseerd in:

Van der Burg Juristen – uw juridische partner voor snelle en effectieve resultaten.